+7 (499) 795-28-79

795-29-87 (факс)

Досрочное погашение: все тонкости игры в ипотеку

Гуляем на все!

Наиболее радикальный путь – досрочно вернуть всю сумму кредита. Правда, следует помнить, что при досрочном погашении заемщик теряет право на получение налогового вычета. Но этот факт общей картины не меняет. Выгоды от досрочного погашения более весомы, чем сумма вычета. Как подчеркивает Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group, правило "Чем раньше расплатишься, тем меньше переплатишь банку" еще никто не отменял. "В нашей стране размер переплаты за пользование кредитом чудовищный – он достигает 100% от первоначально взятой суммы! Как можно при таком размере переплаты искать плюсы в плановом погашении? Мой совет – вести экономически активный образ жизни, пользоваться кредитами, но взвешенно: не оформлять кредит, размер выплат по которому превышает более 60% от ежемесячного дохода, а лучше не более 50%", – говорит эксперт.

При этом, по мнению эксперта, надо стараться погасить кредит при первой же возможности, ведь может понадобиться новый кредит на покупку или строительство дома, на приобретение автомобиля, квартиры для детей или новое улучшение жилищных условий.

"При полном погашении ипотечного кредита вы получаете возможность сэкономить на выплате процентов, это также экономия на ежегодной страховке", – напоминает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО "ОПИН".

Впрочем, судя по стоимости квартир на столичном рынке недвижимости и на рынках недвижимости городов-миллионников, для досрочного погашения надо иметь в кошельке несколько миллионов рублей, а это не каждому под силу.

Копим на депозите – гасим частями

С экономической точки зрения досрочное погашение ипотечного кредита выгодно заемщику при низком уровне инфляции той валюты, в которой брался кредит. В этом случае деньги со временем дешевеют медленно. "Если же уровень инфляции ожидается в течение срока действия кредита высокий, то расплату по кредиту имеет смысл отложить, чтобы расплачиваться "дешевыми" деньгами в будущем", – считает Александр Пыпин, директор аналитического центра портала "ГдеЭтотДом.ру".

В первую очередь это касается специалистов востребованных специальностей, доходы которых растут опережающими темпами (особенно при высокой инфляции), а значит, платеж по кредиту будет составлять все меньший процент бюджета. Более того, по словам Александра Пыпина, если процентные ставки по банковским вкладам ожидаются выше, чем ставка, по которой брался кредит, то выгодно "излишки" копить на вкладе, а не направлять на досрочное погашение.

"Кстати, хранение средств для досрочного погашения на вкладе актуально для всех заемщиков, так как у большинства банков размер досрочного погашения ограничен, и на вкладе его можно копить с выгодой", – советует эксперт.

Заработать на ипотеке

Есть и альтернативное мнение. По словам Дениса Бобкова, выгоднее гасить долг частями вместо открытия депозита, так как ни один депозит не сможет перекрыть доходностью ипотечные ставки, которые в среднем составляют порядка 12–14% годовых.

"На самом деле долгосрочная ипотека – это интересный продукт. Особенно, если вы покупаете новостройку. Во-первых, объект недвижимости дорожает ежегодно, как во время строительства (на 20–25%/год), так и после сдачи ГК на уровне роста рынка (порядка 10–12% в год). Во-вторых, инфляция на всем протяжении срока кредитования, который может достигать 30 лет, с течением времени "сокращает" размер ежемесячного платежа в реальных деньгах. (то есть 10 тыс. руб. в 2007 г., например, и 10 тыс. руб. в 2014-м по доле затрат из личного бюджета – "две большие разницы")", – поясняет эксперт из ОПИНа.

Срок или размер?

Еще один важный нюанс, который должен учитывать заемщик, решивший гасить кредит частями. Надо выбрать, что уменьшить при погашении – срок кредита или размер выплат.

По мнению Елены Валеевой, генерального директора агентства недвижимости "Century-21- Светлый град", выгоднее сокращать срок, чем размер платежа, так как ускоренное погашение тела кредита позволяет быстрее избавиться не только от выплаты процентов, но и от уплаты всего кредита.

Таким образом, если начать вносить дополнительные суммы на счет банка и выбрать при этом уменьшение срока кредита, можно неплохо выгадать. Вы не только быстрее выплачиваете долг, но и экономите средства, которые в будущем были бы потрачены на то, чтобы рассчитаться с кредитной организацией.

С другой стороны, уменьшение ежемесячного платежа тоже имеет свои плюсы. Снижается нагрузка на семейный бюджет, сохраняется психологический комфорт. "Не стоит забывать, что в большинстве случаев выбор между сокращением срока кредита и уменьшением ежемесячного платежа делает не заемщик, а банк", – напоминает Роман Строилов из Tekta Group.

Спешить не надо

Впрочем, есть довольно распространенный сценарий, когда заемщику невыгодно гасить ипотеку заранее. Как правило, это индивидуальные предприниматели, собственники малого и среднего бизнеса, у которых денежные средства находятся в обороте компании. "В этом случае, если доходность от бизнеса превышает ипотечную ставку, выгоднее "не вынимать" существенную сумму из оборота, а выплачивать проценты по ипотеке", – говорит Денис Бобков.

По словам Елены Валеевой, часть заемщиков готова выплачивать относительно небольшие деньги в течение довольно долгого срока (20–30 лет) за возможность не отказываться от привычного образа жизни.

Источник: www.rbc.ru 

Посмотрите все новости ГК "Бизнес Консалтинг"