+7 (499) 795-28-79

795-29-87 (факс)

Ипотека: в каких странах бывшего соцлагеря проще купить квартиру

Звучит заманчиво

Как говорит директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group Роман Попов, легче всего приобрести по ипотеке недвижимость в Чехии и Венгрии.

В Венгрии ипотечные кредиты вообще доступны для иностранцев в равной мере с гражданами страны. Средний срок кредитования здесь меньше, чем в России. Он составляет 10 лет. При этом банки не усложняют выдачу кредита иностранцам, если срок увеличивается до 20 лет или, наоборот, сокращается до 3–5 лет. "В ноябре 2013 года в Венгрии был принят фиксированный обменный курс в отношении ипотечных кредитов, выданных в валюте, – рассказывает Роман Попов. – Такая схема на 15–20% снижает размер ежемесячных выплат по ипотеке и позволяет выплачивать кредит заемщикам, у которых возникли проблемы с возвращением платежей". По данным Европейской ипотечной федерации в III квартале 2013 года в Венгрии было самое значительное снижение ипотечных ставок среди европейских стран – 91 bps, или 0,9%. Сегодня ипотечные ставки составляют 8,9% в форинтах и 5–7% в евро. Россияне обычно берут ипотеку для приобретения апартаментов в курортных зонах – в районах озер Балатон и Хевиз. На покупку квартир в Будапеште – гораздо реже.

По данным Tranio.Ru, в Венгрии активно практикуется продажа первичной недвижимости на этапе строительства (off-plan) в беспроцентную рассрочку. Например, на стадии раннего строительства можно заплатить 30% от стоимости, а при сдаче дома – остальные 70%.

В Чехии банки также охотно предоставляют ипотеку иностранцам. Однако здесь довольно много ограничений. Например, кредит им выдают только на дорогие объекты – стоимостью от 300 тыс. евро. К тому же иностранцу нужно будет перечислить более высокий первоначальный взнос – от 50% от стоимости объекта. Размер кредита, как правило, не превышает 70% от стоимости объекта. Заем предоставляется на срок до 30 лет.

Просто и сложно

Получить ипотеку в Болгарии гораздо сложнее: займы иностранцам выдают только три крупных банка – DSK bank, MKB Unionbank и UniCredit Aton. При этом гражданам России банки часто снижают объем кредита до 100 тыс. евро. Также существует дополнительное требование к нерезидентам: в качестве дополнительного обеспечения необходимо перечислить взнос в размере дохода за 3–6 месяцев. "Но не стоит искать причины в предубеждении в отношении российских заемщиков, – говорит Роман Попов. – В 2006–2007 годах рынок в Болгарии развивался стремительно, но из-за кризиса 2008–2009 годов большие объемы нового жилья остались нереализованными, предложение превышало спрос". В случае дефолта заемщика продать заложенный объект будет очень сложно.

Руководитель проекта Tranio.Ru Георгий Качмазов замечает, что в последнее время ситуация стала меняться: к вышеперечисленным банкам добавились Fibank, Postbank, Объединенный Болгарский Банк (ОББ). Болгарские банки предоставляют ипотечные кредиты на срок до 20 лет (Postbank и DSK – до 30 лет). Ставки – от 8% до 10%, то есть выше, чем в других странах ЕС. Сумма кредита достигает 80–90% от стоимости недвижимости, но россиянам чаще выдают не более 50–60%. Во многих банках установлен максимальный размер кредита, который варьируется от 250 тыс. евро до 500 тыс. евро. Как говорят в Tranio.Ru, от россиян также могут потребовать, чтобы ежемесячный доход был не менее 2–3 тыс. евро, тогда как для остальных заемщиков он должен превышать выплаты по ипотеке хотя бы в два раза и составлять не менее 100 евро в месяц.

Нерезиденты также имеют возможность получить ипотечный кредит в Словакии, причем как на готовый объект, так и на объект на стадии строительства. В последнем случае размер кредита может составлять до 100% от стоимости недвижимого имущества. При покупке жилья в новостройке наиболее распространен вариант, когда кредит покрывает 90% от цены недвижимости, а 10% платит покупатель. При покупке "вторички" соотношение 70/30.

Минимальный срок кредитования – 4 года, максимальный – до 20 лет. Процентная ставка по кредиту составляет 3,5–6% в зависимости от банка, срока и других условий договора. Без особых проблем жилищные кредиты предоставляются иностранцам и в Румынии. Средняя ипотечная ставка составляет 4,4%. Ипотеку можно оформить на срок 35 лет.

Еще одна страна, где россияне в принципе могут воспользоваться механизмом ипотеки, – Черногория. Однако здесь, как говорит Роман Попов, взять ипотечный кредит довольно сложно. Причина в том, что из-за волнений и военных конфликтов население покидало родные места, в результате у многих домов сомнительные правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Банки предпочитают не связываться с проблемным залогом, который в случае дефолта заемщика будет очень непросто реализовать. В Хорватии получить ипотеку иностранные граждане могут только в случае, если они являются учредителями юридических лиц на территории Хорватии. При этом они должны предоставить кредитную историю своих учредителей-нерезидентов страны. Очень неохотно банки общаются с претендующими на ипотеку клиентами и в Польше. Однако чисто теоретически получение кредита в этой стране возможно. То же самое касается и Словении.

Все очень похоже

Во всех названных странах процедура получения кредита примерно одинакова и мало отличается от алгоритма российских банков. Пакет документов включает паспортные данные заемщика, документы, подтверждающие ежемесячный доход, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование самого объекта недвижимости, оценка его стоимости, предварительный договор купли-продажи. Правда, в отличие от России в большинстве случаев нужно будет дополнительно предоставить данные о налогообложении объекта. Стоимость кредита определяется на основе индексов LIBOR и EURIBOR, к которым добавляется банковская маржа. Особенности выдачи ипотеки гражданам России также примерно одинаковы: банки гораздо более тщательно анализируют ликвидность приобретаемой недвижимости, устанавливают более высокий первоначальный взнос.

Как говорит Роман Попов, во всех странах выгоднее и проще оформлять ипотеку на частное лицо, нежели на компанию. Например, в Венгрии для частных лиц ипотечная ставка в среднем на 2% ниже, срок выплаты кредита в два раза больше, размер кредита достигает 60–70% от стоимости объекта против 50% для юридических лиц. Георгий Качмазов, правда, замечает, что это не относится к Болгарии, где взять ипотеку легче, приобретая недвижимость на имя фирмы, а также физлицам, имеющим вид на жительство и стабильный доход в Чехии или других странах ЕС. Процентные ставки для юридических лиц в Болгарии составляют в среднем 5,7%, тогда как для иностранцев, не имеющих ВНЖ, – 8–10%.

Источник: www.rbc.ru

Посмотрите все новости ГК "Бизнес Консалтинг"