+7 (499) 795-28-79

795-29-87 (факс)

Как избежать потенциальных проблем с ипотекой

Ипотечные банки и АИЖК учли уроки предыдущих кризисов и готовы предложить заемщику, попавшему в трудную ситуацию, несколько сценариев решения проблемы.

На длинной дистанции

Эксперты уверены, что потенциальные проблемы с ипотекой (кризис, потеря работы, болезнь и т. д.) можно постараться предусмотреть еще на этапе получения кредита. Так, по мнению Евгения Лапина, управляющего директора по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка, в идеале ежемесячный платеж по кредиту должен составлять не более 50% совокупного дохода всех участников сделки. Самому клиенту при определении возможной комфортной суммы платежа необходимо учесть основные расходы: прожиточный минимум и обязательства перед третьими лицами (например, алименты) и другими банками (погашение кредитов).

"Для учета всех доходов и расходов можно составить специальный бюджет, в котором расписать все платежи, которые нужно совершить с учетом доходов и дат их получения, и ежемесячно следовать этому плану. Он поможет контролировать денежные потоки и для многих сможет стать залогом финансовой дисциплины и стабильности", – советует эксперт. По его словам, перед подписанием кредитного договора необходимо определить, в какой день месяца удобно вносить платежи по кредиту, – большинство банков предоставляет своим клиентам возможность самостоятельного выбора. Эти простые правила помогут рассчитать силы перед длинной дистанцией или же заставят задуматься, нужна ли ипотека именно сейчас или же имеет смысл накопить денег и вернуться к кредитному вопросу чуть позже.

Страховка и резервы

Безусловно, всего предусмотреть нельзя, но самый стандартный набор рисков за вас уже предусмотрен страховыми компаниями. "Многие риски включены в полис страхования заемщика ипотечного кредита, но можно позаботиться и о страховании на случай потери работы, такие программы тоже есть. Самое главное – это не брать обязательств, которые невыполнимы или почти невыполнимы, и страховать объективные риски – это залог успеха при любом кредитовании", – отмечает генеральный директор СГ "Спасские ворота" Евгений Потапов.

Кроме того, очень полезно входить в кредит, имея на руках так называемый финансовый резерв. "Многие заемщики стараются любые свободные средства кинуть на досрочное погашение. Но в случае потери регулярного дохода платежи по кредиту, даже уменьшенные за счет "досрочки", не перестают быть обязательными. Значит, платить их регулярно все равно придется. Для этого и нужен финансовый резерв хотя бы на 3-4 ежемесячных платежа, а лучше 3-4 ежемесячных дохода", – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум Групп".

Выйти из тени

Впрочем, от всех рисков защититься не получится. И если заемщик теряет работу или попадает под сокращение, то самое главное – не паниковать и сразу сообщить о своем увольнении в банк. "Если вы понимаете, что перерыв в трудовой деятельности после увольнения затянется дольше, чем на 3-4 месяца, необходимо сразу обратиться в банк", – напоминает Мария Литинецкая. Совместно с банком можно рассмотреть возможности реструктуризации долга.

"Затягивание проблемы приведет к судебным разбирательствам с банком и к целому ряду негативных последствий для самого заемщика – ухудшение кредитной истории, запрет на выезд за границу. Недвижимость в результате все равно продадут, но с существенным дисконтом", – подчеркивает заместитель генерального директора АИЖК Александр Щеглов.

Структурные перемены

Зато обращение в банк позволит вам сохранить пространство для маневра.
После кризиса 2008–2010 годов банки разработали способы реструктуризации долгов и теперь к каждому клиенту подходят индивидуально. Правда, и причины для реструктуризации должны быть серьезными, например, массовые сокращения на предприятии или в той отрасли, которой был задействован заемщик. Увольнение по собственному желанию из компании, в которой все хорошо, не может быть расценено как серьезное основание для принятия экстренных мер.

"Нужно называть реальные суммы, которые вы будете способны отдавать по задолженности в течение ближайших месяцев. Банк сам подберет программу кредитования с наименьшей процентной ставкой или же приостановит начисление штрафов и пени", – говорит Мария Литинецкая. И только в самом крайнем случае – продать квартиру для погашения долга.

Кредитные каникулы

К примеру, Банк Москвы предлагает несколько вариантов: для начала можно оформить частичную отсрочку платежа – так называемые "кредитные каникулы". В этот период заемщик выплачивает только проценты по кредиту, а основная сумма задолженности остается неизменной. В этом случае общая переплата по кредиту не увеличится, но по завершении отсрочки, которую можно оформить сроком от месяца до года, ежемесячные платежи вырастут.

Такая же услуга существует и у АИЖК, которое предлагает заемщикам вариацию кредитных каникул – "Лояльную ипотеку". Оформить эту опцию можно не более четырех раз на общий период до двух лет. Минимальный срок, на который может быть предоставлен уменьшенный платеж, составляет три месяца. Ежемесячный платеж можно снизить на 30–80%. К примеру, если у заемщика родится ребенок, то ему предложат специальные условия. Когда заемщик вернется к обычному графику выплат по кредиту, его платеж не будет увеличиваться, длиннее станет срок кредитования. АИЖК также предлагает целый комплекс мероприятий досудебного урегулирования проблемной задолженности: отсрочка процедуры обращения взыскания; добровольная реализация предмета залога без снятия обременения посредством замены залогодателя; корректировка (уменьшение) суммы начисленной неустойки (пеней).

Еще один взаимовыгодный для банка и заемщика вариант – сдача квартиры в аренду. "На вырученные средства погашать кредит, если средств и в этом случае не хватает, то аренду можно совместить с отсрочкой платежей", – сообщили "РБК-Недвижимости" в пресс-службе Банка Москвы.

С молотка

Самый крайний вариант – продажа залоговой квартиры. Но и здесь есть свои нюансы. По словам Александра Щеглова, лучше всего договориться с банком о добровольной продаже квартиры. Если в квартире больше одной комнаты, то вырученных денег хватит на погашение задолженности и на покупку другой недвижимости, меньшей по площади. "Если же квартиру будут продавать по решению суда, то ее выставят по стоимости, ниже рыночной на 20 и более процентов. Поэтому заемщику выгоднее самому инициировать продажу, а не ждать судебных разбирательств", – отмечает Александр Щеглов.

Бывает так, что ипотечная квартира – не единственное жилье, и в этом случае добровольная продажа такого залога решит все проблемы. "Не надо ждать, пока долг перед банком вырастет в несколько раз. Продавайте такое жилье, пока его рыночная стоимость покрывает ваш долг", – советует Мария Литинецкая.

Источник: www.rbc.ru

Посмотрите все новости ГК "Бизнес Консалтинг"