+7 (499) 795-28-79

795-29-87 (факс)

Особенности ипотеки при покупке загородного дома

В сознании российского обывателя покупатель загородной недвижимости долгое время представлялся человеком крайне преуспевающим, как правило, способным раскошелиться на нее без посторонней помощи. Однако сегодня такая точка зрения - изживший себя стереотип. В нынешней практике она справедлива лишь в отношении элитных вариантов. Правда, трудно найти соискателя виллы на Рублевке или, скажем, резиденции в кооперативе "Сосны", идущего в банк за ипотечным кредитом. Однако на ставшем сегодня значительно более демократичным рынке "загородки" для большинства покупателей ипотека является вполне приемлемым механизмом. И в определенной мере доступным.

Альтернатива городу

До кризиса ипотечные программы на покупку земли и загородных домов действовали во многих банках. Во времена кредитной эйфории никто не обращал внимания на то, что такой залог в случае дефолта заемщика трудно реализовать (по сравнению, скажем, с квартирами), что могут возникнуть проблемы с правильной оценкой рыночной стоимости объекта, для которого крайне сложно подобрать аналоги, и т.д. Но пришло время просветления - банки, намыкавшись со свалившимися на них дефолтными активами, сейчас очень осторожно предоставляют кредиты на загородную недвижимость. По словам руководителя департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрея Владыкина, сегодня количество банковских программ по кредитованию загородной недвижимости на рынке довольно ограничено.

Тем не менее ипотека весьма популярна у покупателей. Учредитель компании GOOD WOOD Александр Дубовенко утверждает, что сегодня порядка 20% сделок по готовым объектам осуществляется по тем или иным ипотечным схемам. В  департаменте загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" дают больше - 30-40%. И говорят, что за последние полгода количество ипотечных заемщиков на рынке загородной недвижимости возросло почти вдвое, и одновременно значительно увеличились суммы, которые берут покупатели у банков. По данным компании, коттеджи в ипотеку покупает примерно каждый пятый. Средний размер кредита на покупку загородной недвижимости составляет от 3 до 6 млн руб. со ставкой порядка 13%. Сроки кредитования варьируются от 10 до 15 лет, при этом фактически заемщики погашают кредиты в течение нескольких лет. Приемлемый ежемесячный платеж для большинства должен быть не более 80 тыс. руб.

В большей степени это относится к загородным домам для постоянного проживания, коттеждей в организованных поселках, где предполагается наличие коммунальной, транспортной и другой инфраструктуры. "Большинство банков рассматривают загородный дом с земельным участком, пригодный для постоянного проживания, оборудованный всеми внутренними коммуникациями", - говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. В этом случае заемщик может рассчитывать на программы от нескольких банков - обычно со ставкой на 1% дороже по сравнению с квартирами.

Можно, но осторожно

Можно купить в ипотеку и дачу. Однако кредит в этом случае, по словам специалистов, банки дают не так охотно. Александр Дубовенко говорит, что в целях обеспечения ликвидности такого рискового продукта, как дача, банки предъявляют повышенные требования к минимальному первоначальному платежу, как правило, он должен быть не ниже 50%. Случись кризис, и банку, если заемщик прекратит выплаты кредита, будет очень трудно вернуть деньги. Он может остаться с ненужным активом на балансе, который будет очень долго и упорно продавать. Рискует и заемщик - в случае его неплатежеспособности на фоне падения цен он не отделается простым отчуждением недвижимости, а еще и останется должен банку, поскольку денег от продажи объекта не хватит, чтобы покрыть расходы кредитора. 

Следует также обращать внимание на "подводные камни". Особенно это касается документов. "Например,  может выясниться, что земля оформлена, а дом - нет (или наоборот), - рассказывает Андрей Владыкин. - Или сотрудники БТИ обнаружат сарай или другое неучтенное сооружение. Может быть и так, что дача построена незаконно, то есть на землях,  предназначенных только для выращивания сельскохозяйственной продукции".

Основной кредитор дач - Сбербанк, у которого есть специальная программа для садового дома. Ставки - от 12 до 14%, исходя из срока, размера и первоначального взноса. Помимо него, ипотечный кредит на дачу теоретически можно оформить в ВТБ24, Россельхозбанке, Нордеа банке, Русском ипотечном банке, Номос-банке  и других. Однако все зависит от конкретных условий. "Банкам, если честно, не особо интересно этим заниматься", - резюмирует Александр Дубовенко.

Эксперт по загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" Ксения Кастова настроена более оптимистично. "Сегодня ипотека доступна для большинства сегментов загородной недвижимости, в том числе и на дачи, - говорит она. - Обычно наши клиенты, планирующие купить дачу в ипотеку, сначала получают одобрение банка, а затем начинают поиск подходящего объекта". Причем при покупке дачи с привлечением средств со стороны банка, по ее словам, сделка регистрируется всего за 5 дней, в то время как при обычной продаже для этого требуется около 20 дней.

Нужно, конечно, еще определиться с тем, кто и какой смысл вкладывает в понятие "дача". "Если под таковой кто-то понимает деревянный дом с печкой-времянкой, то на ипотеку рассчитывать тщетно, - говорит Мария Литинецкая. - Такие объекты в основном покупают за собственные деньги, возможно, с привлечением потребительского кредита, для которого не нужно проводить оценку и собирать полный пакет документов. Причиной для отказа обычно служат несоответствие дома требованиям банка, отсутствие полного пакета документов и несоответствие оценочной стоимости и продаваемой". Александр Дубовенко при этом замечает, что очень много дачной недвижимости вообще не имеет документов, поэтому банки вообще не идут на ипотечное кредитование.

Источник: www.rbc.ru

Посмотрите все новости ГК "Бизнес Консалтинг"